奧山千香子: 國際級投資者看到的機會

Global Student Accommodation,人稱GSA,為全球其中一間最大的學生宿舍營運商,於8個國家及44個城市運作學生宿舍,管理床位超過6萬個。最近GSA決定於東京文京區白山度開發學生宿舍,正正式式進軍日本。

GSA所興建的文京區白山宿舍,佔地800平方米,總樓面4,500平方米,計劃建立175個房間,提供364個床位,2017年開始動工,預計2018年4月營運(效率真高)。文京區內相當多學校,最著名的就日本最高學府東京大學。

 

據統計,日本有280萬大學生,首都圈佔110萬,市規規模龐大。日本文部科學省有所謂Global戰略,希望增加海外留學生數目,透過交流提升學術水平,2015年5月時,留學生有20萬人,比前年上升13.2%,預計留學生人數繼續上升。

GSA於2014年開始在日本探路,跟大妻女子大學合作,建設一間小宿舍,今次加碼投資,應該是看到當地的學生宿舍前景。現在我們可以做甚麼? 難得日圓跌至6.5算,開始研究一下買個住宅,放租給學生,是個不俗的選擇。

 

奧山千香子:1至3月迎接日本樓小陽春

近日首都圏的交投又再活起來,根據不動產經濟研究所早上周發表的報告,去年12月首都圈的高樓大廈單位(マンション),發售戶數比前年增加13.2%,3個月以來首度上升。

首都圏的高樓大廈單位的簽約率,達76.6%,亦是3個月以來重越好淡分界線70%的水平。高樓大廈單位的可售單位,比前月增加836戶,現有7,160戶。反映了經過一輪調整,首都圈的物業市場慢慢活躍起來。

 

根據過往經驗,1月至3月期間,是日本樓市的「小陽春季節」,於這段期間,人們轉工,入學,就職等都較為頻繁,異動甚多,需求會較其他月份大,如果想賣樓,就要好好把握機會了。

因此,最近亦有不少地點絕佳的樓盤介紹,一個位於大阪難波站5分鐘步程,距櫻川站3分鐘步程的物業,面積629方呎,現只售152萬元,呎價僅2,416元,說是大平賣也不為過。難波位於大阪中央區,是大阪極旺之地,心齋橋及道頓崛等近在咫呎,租客不缺,用來投資作民宿也相當不錯。

 

奧山千香子:日本藝人喜歡居住的區域

在東京23區,或者不少人都在街上曾遇過藝人,今次講講他們喜歡聚居的5個小區。

首先是世田谷區的祖師ヶ谷大蔵站,以幽靜見稱,高樓大廈甚少,多間豪宅並列而建。其實整個世田谷區都有不少藝人或名人聚居,在三軒茶屋(世田谷中央,當區最繁華的商業區)不難遇見政治家及一些名導演。

之後是幡ヶ谷站,非日本人可能較陌生,幡谷車站是京王電鐵京王線(京王新線)的鐵路車站,位於渋谷區,非常之熱鬧,不少年青藝人都住在這附近。

 

以Garden Place聞名的惠比壽站,也是極多藝人聚居之地,容易前往渋谷,六本木,代官山,廣尾,是這地區秀歡迎的秘密,街上不時遇見著名的音樂人。在惠比壽站及目黑站中間,人稱「長者丸」的地點,特別多財經界人士聚居。

青山一丁目駅一帶,也很受藝人歡迎,附近是東宮御所,即皇太子的居住地,最大好處是就近電視台,特別是TBS的大本營,方便藝人上班。

最後是目黑站,目黑是東京數一數二的豪宅區,木村拓哉,瑛太,歌手美空雲雀,塔摩利(長壽音樂節目Music Station主持人)都住在這邊。年輕的藝人喜歡住高層住宅,上了位的則多居住在獨立屋。

奧山千香子:三位數呎價東京樓

野村不動產上周發表「住宅購入意識問卷調查」,查詢日本人現在應否購買日本樓,結果顯示,「現在應該買」及「不知道應否買」,佔44.6%,「不應該買」佔31.2%,「不知道的」佔24.4%。

問及樓價走勢時,認為向下的有27.3%,向上的有23.2%;而2016年的調查,認為向下則有30.7%,向上的有24.6%,即是說,看淡樓價的人減少了。日本人過往視不動產為不能升值的投資項目,在近年分層住宅升幅帶動下,如今也逐漸改觀。



調查亦有問及他們對按揭利率走勢的看法,36.1%認為會上升,45.7%的人認為會不變,只有4.3%的人認為會向下,上個月日本央行仍然維持低利率政策,過去30年間,這幾年的利率已算是谷底了,借錢買樓或做轉按,對日本人來說都是好時機。

近期有不少價格低水的物業出售,例如東京八王子一間舊式日本獨立屋,693方呎,售價只港幣45萬元,呎價649元,當然八王子距東京市中心有段距離,但呎價低到3位數的東京樓,也算罕有了。

奧山千香子:「品川新站」動工 留意山手線物業

自1971年西日暮里站以來,山手線再無增加過新站,於今個月10日,新站「品川新站」(暫名)正式動工了,預計2020年東京奧運時啟用,日後山手線車站將由29個增至30個。

「品川新站」建於品川站及田町站之間,新站旁邊的鐵路車廠,原有的一幅13公頃土地,將會改建為7座高樓大廈,包括寫字樓及酒店,投資金額合共5,000億日圓。透過羽田機場之便,令東京進一步成為國際交流都市。而就近品川新站有個泉岳寺站,附近也開始有點開發跡象,一些新酒店及住宅大廈也偷步興建了。

 

山手線是日本東京的重要通勤鐵路路線之一,由JR東日本經營。運行路線全長為34.5公里,全程共行經29個車站,以環狀方式運行,行車時間約61分鐘。有人說,買日本樓要買山手線附近,我不會反對,因為容易租出,回報有保証。

最近我們有一個放盤,位於山手線惠比壽站附近,步程3分鐘,408方呎,250萬元,呎價6,127元,相當有質素。我們向來的宗旨,是挑選優質物業,再推介給客人,我深信好盤一定有好報。

 

奧山千香子:買對地方 不怕沒租客

根據美國地產公司高緯環球選出的10個最多資金投資地產城市,以2016年頭半年計,東京的地產總投資總額是255億美金,為惟一一個打入十大的亞洲城市。今後因2020年奧運關係,東京市中心持續開發,高緯環球表示繼續看好。順帶一提,頭3位是紐約,洛杉磯及倫敦。

很多人怕買日本樓,怕了很多年,說日本樓易跌難升,已經說到迷信。其實買對了地方,升幅往往是你意想不到。日本樓的中古樓(二手樓)大抵都升得不錯,以東京23區為例,2012年起連升4年,由平均每戶3975萬日圓,升至去年5,249萬日圓; 大阪這些低水區域,2012年是2133萬日圓,現在也已升到2,816萬日圓,這些數據是包含整個地區,有些突出的地方,升幅更達100%。當然,有些區是很難升的,例如千葉,埼玉,神戶等,除非有甚麼重大建設,否則樓價都是橫行。

新宿信濃町現有一個複式單位,面積610方呎,叫價212萬起,呎價3,475元,信濃町站距離新宿御苑及明治神宮極近,附近有應慶大學及國立體育館等配套,地利佔優,不愁沒有租客。日本遍地筍盤,關鍵是你肯不肯彎低身去撿。

奧山千香子: 北海道新幹線帶起當地樓市


北海道新幹線今年通車後,雖然現時未能通到札幌,暫時只能由新青森站(青森縣青森市)行經青函隧道至新函館北斗站,不過北海道的不動產市場,已開始有不少投資者注視。
日本不動產研究所向全日本投資機構調查,問及他們對北海道樓市的看法,並於本月24日發表報告,綜合161個投資機構的答覆,顯示2016年10月北海道的物業收益回報率,略為下降了一些,為什麼?因為北海道物業始升值!隨著外來觀光客增加,北海道的住宅也有條件變為Airbnb一類民宿,加上北海道新幹線的通車效應,吸引了投資者的眼球,樓價開始上升,相信隨後租金跟上的話,回報率就有機會再升。

現時札幌的business hotel,及一些位處鬧市,地價較高的中心區,大約也有6%回報率。另外寫字樓亦約有6%回報率,比起2008年金融海嘯時的最低潮期5.7%稍為高了。
目前北海道的樓價不高,現時有一個位於函館市的住宅,1116方呎,售價1280萬日圓,即大約90萬港元,100萬不到就可以買到千呎樓,香港很難想像,有興趣可和我們查詢。

奧山千香子: 住宅存貨循環支援事業補助金 促進物業交投


日本首都圈的分層住宅樓價升得厲害,交投也活躍,一戶建(獨立屋)的二手市場都表現一般,去年12月首都圈的成交,比前年同期升3.2%,一戶建樓價則升1.4%。
日本政府很希望二手市場活性化,所以推出很多奇招,例如「住宅ストック循環支援事業補助金」,即是住宅存貨循環支援事業的補助金,凡有40歲以下人士購入二手樓,政府就會出最多65萬日圓補貼,當中50萬日圓為驗樓費,15萬日圓為耐震改裝費。

不過要留意,補貼的對象不是買家,而是工程業界。一戶建構造普遍較分層住宅繁複,加上很多是木建築,買這種物業要注意的地方多而細微,交給專業人士會比較好。有了補助金後,買家入市的信心就會增加,從而令二手住宅市場活躍,流動性也因而上升。
其實很多一戶建的質素並不差,現時更是相當低水的選擇。有些投資者懂得利用,將一戶建改為民宿,分成多個房間出租,既有特色,又可提高回報率,甚至可以在旺季留一個房間給自己渡假,亦為美事。
最好,祝大家於新的一年,投資有道,成功買樓。
東日日本物業顧問高級業務經理
奧山千香子

奧山千香子: 2017的日本樓價

早前看過不動產經濟研究所發表的報告,首都圈的11月新樓可售單位,只得2701個,比2015年同期下跌22.7%,是1975年來,11月新樓可售單位的新低紀錄,一般分析,是認為樓價短期見頂。
自金融海嘯後,日本的房地產市場經過一輪汰弱留強,剩下的都是強者了,這班強者在地價高企的時候購入了地皮,為了維持貴買貴賣的方針,一定會控制供應,慢慢去貨。
另外是日本近期因2020年奧運關係,東京都大興土木,勞工頗為短缺,建築成本上升的大環境下,除非是急於套現,否則實力雄厚的發展商並無降價的誘因。

另一方面,是日本政府要將10年期國債息率,嚴控至0%或以下,為了還債,日本政府一定要繼續量化寬鬆。特朗普當選後,加上美聯儲加息,連三井住友金融集團總裁宮田孝一,也表示下年要加碼買入美國國債。此消彼長下,日本國債的最大買家日本央行,別無他法,只有印銀紙讓自己去買。
以上種種因素,在短期內也很難逆轉,所以我看2017年的日本樓價,特別是首都圈一帶,是難以下跌的。
東日日本物業顧問高級業務經理
奧山千香子

奧山千香子: 日本人也看好樓價上升


上次在本欄做了一個日本樓價小預測,今次看看其他人的看法,集思廣益一番。日本地產投資及收益網站「健美家」,最近做了一個「不動產投資意識調查」問卷,調查日期於今年9月底至10月中進行,收到530個有效答覆。
問卷結果顯示,認為現在樓價高的,有95%。被問及1年後的樓價走向,認為「無變化」的,有38.9%;「現在開始會下跌」的,有30.9%; 「現在開始會上升」的,有30.2%; 即是回答上升及不變的人,多達7成,樓價會繼續站在高位。

回答「現在開始會上升」的人,43.1%認為樓價會升到「2020東京奧運」為止;11.3%認為低息環境會持續;7.5%的人認為銀行會繼續融資給買樓者。這些理由本人也同意,短期內亦看不到有甚麼因素可以逆轉。
最近東京練馬區1間1,076方呎洋房,售價只是314萬起,呎價不到3,000元,在香港有沒有呎價3,000元的住宅? 好像沒有。而練馬亦不是很偏遠的地方,由練馬站去池袋,經西武線只須10分鐘,相當快捷,有興趣可向我們查詢。