奧山千香子:日股爆升 經濟樂觀向上

日本的經濟未來到底會怎樣,或者可以從最近日本的股票市場,尋找到一點端倪。日經平均指數自9月突破20,000點後,就一路上升,最高曾經升穿23,000點,為什麼會這樣?
 

眾所周知,日本經濟一直受制於通縮,自近年安倍經濟學大放水之後,才有好轉跡象,令工資亦上漲了不少,今年日本企業開始面臨壓力,特別是一些零售商,毅然決定加價。這些零售商10年來都沒有將產品加過價,例如啤酒商ASAHI,早前宣布把其中一款啤酒加價10日圓,已經是重大新聞,要向大眾拍片鞠躬道歉,不過ASAHI股價就因此即升5%。由通縮,轉到現在開始有點通漲,日本企業正在帶領全國進入輕微通漲的軌道上,總比過往「賤物鬥窮人」好,對經濟發展是有利的。
 
今次介紹一個大阪市天王寺區物業,近380方呎,只需2分鐘步行到谷町九丁目站,3分鐘車程可以去到人氣旺盛的難波站,交通方便;天王寺是大阪市附近有大型商場及藥妝店,特別多遊客在附近,投資做民宿相當適合 。

奧山千香子: 東京晴空塔加持 墨田區物業買得過

墨田區,位於東京多條河川之間,西邊為隅田川,東邊有荒川及中川,景色怡人。該區最出名的,就是2012年落成的東京晴空塔SKYTREE,本身有電波發射塔的功能,此外還有附屬的購物中心,東側出租辦公室,多功能型圓頂電影院,及都市型水族館等,是個龐大的都市開發計劃,令墨田區身價大幅提升。

以往墨田區是個「下町」,舊城區,在SKYTREE帶動下,墨田區已經煥然一新,變成一個大受遊客歡迎的區份,因此亦有不少新派食肆在該區出現。除SKYTREE外,專辦相撲的兩國國技館,江戶東京博物館及舊安田庭園等名勝亦在該區,生活多姿多彩。

墨田區人口26萬人,中規中矩。交通方面,以SKYTREE所在的押上為例,經淺草線及中央總武線,約30分鐘到新宿;經半藏門線,32分鐘到渋谷,半小時可以去到重點商業區,上班族租客也會考慮這區,而且SKYTREE對遊客來說亦相當吸引,在當區營運民宿亦「有得諗」。

今次介紹墨田區的全新物業,面積273方呎,售價港幣約197萬元起,呎價7,216元,物業距離東武鐵道伊勢崎線的東向島站約4分鐘步程,出入方便,東京新樓的去貨速度甚高,投資者絕對要留意。

東日日本物業顧問 – 奧山千香子:銀座新地標GINZA SIX

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東京銀座又有新地標了,前身包括松坂屋銀座店的大型重建項目「GINZA SIX」,於4月20日開業。

GINZA SIX設地下6層,地上13層,樓面面積達14.87萬平方米,是銀座最大的商業設施。現時有241個品牌進駐,包括CELINE、Dior、FENDI、SAINT LAURENT、VALENTINO 等世界有名的名牌店。6樓是蔦屋書店所設立的「銀座蔦屋書店」,專賣「和風」商品。除名牌店外,亦有其他生活雜貨,包括漆器、銅器、和服店等等。

GINZA SIX還設有空中花園「GINZA SIX GARDEN」及文化交流設施「觀世能樂堂」,將作為銀座區域的開放空間,可以舉辦各式各樣的活動。內裡還有東京最大規模的商業辦公室樓層,每層出租面積約6140方呎。

GINZA SIX的落成,是基於日本10多年前通過的都市再生緊急整備地域法案,在全國不同地方,選出特定的區域重建,GINZA SIX一帶的銀座,仍有不少是「舊耐震基準」下的建築物,為了防災,日本政府積極推動重建計劃。GINZA SIX除了商業設施,還有後備發電機、臨時避難所、食水及毛巾等,日本人的防災意識,一定是世界上首屈一指的。

東日日本物業顧問 – 奧山千香子:大阪夢洲興建賭場的可能性

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日本賭場法案通過後,很多人關心的問題,就是到底賭場會開在哪裡?有說是築地、沖繩、甚至北海道,我覺得有一個地方頗有機會,就是大阪的夢洲。

夢洲是大阪港北方的人工島,原本用來興建奧運選手村,不過申奧失敗,現時大部份土地仍然閒置,只在南邊有些物流中心。2014年,大阪府的松井一郎知事,說過希望將夢洲留為開發大型渡假村加賭場之用。現在要大阪想申請主辦2025年世博,也是希望開發夢洲來舉辦。

賭場開在大阪市中心,地方阻力會較大,開在夢洲,反正遠離民居,也沒太大影響,抗議聲音會較少,而且土地不填白不填,人工島不發展也太浪費。一旦賭場計畫事成,預計最少每年有1000萬遊客,發展鐵路刻不容緩,大阪市營地下鐵中央線・JR櫻島線・京阪中之島線,日後也可通往夢洲,30分鐘就可往返大阪站。

最近大阪有點風吹草動,美國賭場龍頭永利渡假村主席上月底,與松井一郎及大阪市市長吉村洋文會面,表明有興趣於大阪投資數十億美金,用作發展高質素渡假村,永利無寶不落,值得留意事態發展。

現在投資大阪樓,我仍然會說心齋橋、難波那些地點是首選,若賭場選定夢洲,就可能輪到大阪港區樓市大旺也說不定。

東日日本物業顧問 – 奧山千香子:日本電力燃氣公司 積極搞地產?

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日本地產市場走出低谷,地產商有賺,電力公司及燃氣公司也「不務正業」,想在這市場分一杯羹。平成28年至30年(2016至2018年),這些公司投放在首都圈的住宅及酒店,甚至日本中部的投資額,加起來估計有1500億日圓。最近東京燃氣,就決定於今年4月,多開2間公司主力做不動產業務。

關西電力亦是近年甚為落力「不務正業」的集團,不說不知,他們在大阪梅田亦擁有酒店。日本3.11大地震後,全國都要求節電,關西電力本業面臨不少挑戰,因此決定強化不動產業務。最近已決定在大阪市北區曽根崎,翻新一座物業,將之改建為一座新酒店,目標2020年開業。隨著東京奧運開幕,加上海外旅客到關西旅行亦日漸增多,這可說是相當理性的一步。

關西電力在長野縣,京都等地都有酒店,來年於大阪市中央區亦會有另一間商務酒店開業,今次再建一間,擴大了關西電力在區內的不動產版圖。

想緊跟這些財團步伐,可考慮投資小單位收租。現時東京渋谷區公寓,售價153萬港元起(2,260萬日元),面積逾241方呎,地利甚佳,適合長線投資。

東日日本物業顧問 – 奧山千香子: 「離婚女性向」的地產代理有得做

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根據日本人口動態統計調查,2015的離婚個案有20.6萬宗,且有上升趨勢,離婚率在俄羅斯、美國、德國、英國、法國之後,排名世界第六位。日本一班單身女性或單親媽媽都要搵樓,造就了一些「離婚女性向」的地產代理應運而生。

要開一間「離婚女性向」的地產代理不容易,要幫這些單身女性研究財務安排;以女性的角度研究目標住宅附近環境,例如夜晚歸家的路是否安全,隔壁鄰舍是何人,單親媽媽的話最好附近有公園及學校;另外也要提供裝修設計建議;離婚律師介紹等等。

 

在埼玉有一間名叫House Brian的地產代理,就是專攻這些離婚女士的市場,而且老闆是離婚女性,其員工也要招聘離婚女性,因為有相同遭遇,和客人可以同聲同氣,更加理解客人的需要。

根據日本厚生勞動省的調查,日本的單親媽媽每年收入約291萬日圓,即港幣約20萬元,這個收入在日本已經可以負擔一個物業了。另外在日本如果提出離婚,要向對方付慰問金,金額約150萬日圓至300萬日圓,還有分一半家產,撫養費等,所以日本的單親媽媽手頭上是有點錢財的,難怪會出現「離婚女性向」的地產代理。

 

東日日本物業顧問 – 奧山千香子: 野村的道頓堀收購戰

 

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大阪道頓堀已成兵家必爭之地,野村不動產旗下的投資基金野村不動產Master fund,最近公佈以116億日圓買入道頓堀「中座くいだおれビル」全座物業。

只說名字大家可能不知道我說哪座大廈,如過大家去過大阪心齋橋,一定會經過那裡,大廈狄2 地下大堂有一個著紅白間條衣服,帶圓影眼鏡的打鼓人偶,全座物業都是食店,那裡就是「中座くいだおれビル」大廈了。這座大廈除了固力果廣告板,蟹道樂之外,應該也算是大阪深入民心的地標之一了。附近都是非常之旺的商店街,食店繁多。野村認為會帶來不錯的收益,所以果斷買入了。

 

 

有趣的是,這座「中座くいだおれビル」,於2015年被有台灣及香港背景的Dynasty International 以100億日圓收購,當時引起業界頗大的騷動,如今持貨兩年,賺16億日圓離場,期間升值一成有多。「中座くいだおれビル」在2004年完工,樓高7層,店面面積約8,280平方米,現約有20間食店進駐,回報一定不俗。

更要留意的是,野村出手後,這種大額收購應該會愈來愈多,日本的旺區靚盤價位一定被搶高。

 

奧山千香子: 國際級投資者看到的機會

Global Student Accommodation,人稱GSA,為全球其中一間最大的學生宿舍營運商,於8個國家及44個城市運作學生宿舍,管理床位超過6萬個。最近GSA決定於東京文京區白山度開發學生宿舍,正正式式進軍日本。

GSA所興建的文京區白山宿舍,佔地800平方米,總樓面4,500平方米,計劃建立175個房間,提供364個床位,2017年開始動工,預計2018年4月營運(效率真高)。文京區內相當多學校,最著名的就日本最高學府東京大學。

 

據統計,日本有280萬大學生,首都圈佔110萬,市規規模龐大。日本文部科學省有所謂Global戰略,希望增加海外留學生數目,透過交流提升學術水平,2015年5月時,留學生有20萬人,比前年上升13.2%,預計留學生人數繼續上升。

GSA於2014年開始在日本探路,跟大妻女子大學合作,建設一間小宿舍,今次加碼投資,應該是看到當地的學生宿舍前景。現在我們可以做甚麼? 難得日圓跌至6.5算,開始研究一下買個住宅,放租給學生,是個不俗的選擇。

 

奧山千香子:1至3月迎接日本樓小陽春

近日首都圏的交投又再活起來,根據不動產經濟研究所早上周發表的報告,去年12月首都圈的高樓大廈單位(マンション),發售戶數比前年增加13.2%,3個月以來首度上升。

首都圏的高樓大廈單位的簽約率,達76.6%,亦是3個月以來重越好淡分界線70%的水平。高樓大廈單位的可售單位,比前月增加836戶,現有7,160戶。反映了經過一輪調整,首都圈的物業市場慢慢活躍起來。

 

根據過往經驗,1月至3月期間,是日本樓市的「小陽春季節」,於這段期間,人們轉工,入學,就職等都較為頻繁,異動甚多,需求會較其他月份大,如果想賣樓,就要好好把握機會了。

因此,最近亦有不少地點絕佳的樓盤介紹,一個位於大阪難波站5分鐘步程,距櫻川站3分鐘步程的物業,面積629方呎,現只售152萬元,呎價僅2,416元,說是大平賣也不為過。難波位於大阪中央區,是大阪極旺之地,心齋橋及道頓崛等近在咫呎,租客不缺,用來投資作民宿也相當不錯。

 

奧山千香子:日本藝人喜歡居住的區域

在東京23區,或者不少人都在街上曾遇過藝人,今次講講他們喜歡聚居的5個小區。

首先是世田谷區的祖師ヶ谷大蔵站,以幽靜見稱,高樓大廈甚少,多間豪宅並列而建。其實整個世田谷區都有不少藝人或名人聚居,在三軒茶屋(世田谷中央,當區最繁華的商業區)不難遇見政治家及一些名導演。

之後是幡ヶ谷站,非日本人可能較陌生,幡谷車站是京王電鐵京王線(京王新線)的鐵路車站,位於渋谷區,非常之熱鬧,不少年青藝人都住在這附近。

 

以Garden Place聞名的惠比壽站,也是極多藝人聚居之地,容易前往渋谷,六本木,代官山,廣尾,是這地區秀歡迎的秘密,街上不時遇見著名的音樂人。在惠比壽站及目黑站中間,人稱「長者丸」的地點,特別多財經界人士聚居。

青山一丁目駅一帶,也很受藝人歡迎,附近是東宮御所,即皇太子的居住地,最大好處是就近電視台,特別是TBS的大本營,方便藝人上班。

最後是目黑站,目黑是東京數一數二的豪宅區,木村拓哉,瑛太,歌手美空雲雀,塔摩利(長壽音樂節目Music Station主持人)都住在這邊。年輕的藝人喜歡住高層住宅,上了位的則多居住在獨立屋。